FP1級独学一発合格！　実技試験レポート　part2. 不動産パート面接記録

どうもこんにちは、TaxOnTheHillです。

2025年2月の実技試験においてFP1級、無事合格しました！

これで学科試験、実技試験ともに一発合格です！

FP1級の実技試験は面接試験となっていて、事業承継パートと不動産パートがあります。半日のうちにこの二つのパートの試験を受けます。いずれも自分の番が来たら部屋の後方で問題文を15分間読み、面接室へ移動します。組ごとに事業承継パートが先の人、不動産パートが先の人に分かれます。私は不動産パートが先でした。

今回は私の不動産パートの面接、思い出せる限り記録してみたいと思います。

不動産パート、設例を読んで…

設例は下記からご覧ください。

金財ホームページに過去問として掲載されています。

https://www.kinzai.or.jp/uploads/lib/question/202502/fp01_j_0208part2.pdf

一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験（個人資産相談業務）令和7年2月

さて、設例を読み進めていく中で「区画整理事業内の仮換地」の文字が。ん、っと一瞬手が止まりました。実技試験では出ないと思っていた設問に心臓バックバクですよね。何か論点があったか、書き出そうとしてみるも、ほとんど出てこない…。仮換地でも売却可、だけメモしたと思います（問題用紙兼メモ用紙は回収されてしまいます）。あとは割りかしオーソドックスな贈与や譲渡所得の問題という印象。仮換地についてがっつり聞かれたらどうしようと、尋常じゃなく焦っていましたが。。

不動産パート、いざ面接室へ　〜面接官とのやり取り〜

いざ面接室へ。ここからは会話形式でやり取りを振り返ります。

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面「はいでは始めます。問題文を読んで、まずAさんから直接聞いて確認することはなんですか。」

T「Aさんの年収や資産の状況、住宅取得資金の非課税措置のため、長男Dさんの所得について、それから、弟CさんやAさんの長女Eさんは今回の父親Bさんの提案についてどう思っているかを確認したいと思います。」

面「大事なことですね。それでは、FPであるあなた自身が調べる情報にはどんなものがありますか。」

T「現地確認や法務局での登記簿で権利関係を調べたいと思います。そのほかに、自治体で用途地域や都市計画などを調べたいと思います。」

面「今回は区画整理事業内の仮換地ですよね。何か他にありませんか。」

T「（うぅ、きた。）ええ、区役所の担当部署に聞くことでしょうか（何を聞いたらいいんだ）」

面「区役所に何か情報があるんですか。他に何かありませんか。ほら、区役所じゃなくて。」

T「・・・」

面「区画整理を行うのは市役所なの？民間なの？」

T「民間ですかね（地方公共団体も区画整理の施行をすることってないんだっけ）。」

面「民間でしょ。民間でもどんなところなの？」

T「組合、、とか」

面「そう、土地区画整理組合があるから、そこで事業計画を聞きますよね。」

T「あ、そうですね（うーん、それが答えなのか）。」

面「じゃあね、次、仮換地を売却するとどうなりますか。」

T「譲渡所得がかかります。」

面「そうですね。でもこれ父親から贈与を受けた土地を売却するよね。何かある？」

T「・・・（何かあるって。。）。贈与については相続時精算課税で一気に下ろした方が良いでしょうか。」

面「いや、そうじゃなくてね。譲渡所得の取得費は、贈与者の取得日と価額をひきつ？」

T「引き継ぎますね。」

面「そう。だからね、短期、長期？譲渡の場合。」

T「長期ですね。」

面「そう。税率は。」

T「住民税と併せて20.42%…」

面「じゃなくてさあ。」

T「あ、すみません、20.315%です（シンプルに口から滑って出ていたのに気づきませんでした。いや、それより厳密には従前の取得日なんて記載がないような気がする。20年前から区画整理が始まっているとはあるが。。）。」

面「（苦笑い）そうですね。では長男Dさんに売却資金4,100万円を贈与するとき、最初に言ってたけど、何か制度を使えませんか。」

T「住宅取得資金の贈与税の非課税が・・・」

面「そう。金額は？」

T「省エネ住宅などですと1,000万円、他は500万円まで非課税です。」

面「そう。次にAさんが贈与された土地を売却した資金を、長男Dさんに贈与するときにさっき言った相続時精算課税もいいですね。」

T「そうだと思います。（答え言ってくれた。でもそんなに簡単に相続時精算課税がベストであると答えを出してよいのだろうか…。まあ制度改正で使い勝手はいいと思うのですが。）。」

面「はいじゃあ次、この設例を読んで、贈与や売却の他に住宅資金を準備するプランは他にありますか。」

T「・・・（数十秒停止）。いやー、すみません、思いつきません」

面「こういう時にはね、○✖️△□・・・・」

T「あー、なるほど。それがありますね（よく聞き取れていない）。」

面「じゃあ最後、このプランを考えるときにどんな専門職業家にアドバイスを求めますか。」

T「司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、税理士などでしょうか。」

面「FPは税金計算をしても良いですか。」

T「個別具体的な税金計算は税理士しかできません。」

面「それは何法に定められていますか。」

T「税理士法です。」

面「土地家屋調査士の役割はなんですか。」

T「表題登記です。」

面「今回は仮換地を分けて売るんですよね。」

T「・・・」

面「土地家屋調査士は分筆登記をします。はい、ありがとうございました。」

T「（え。）あそうでした。ありがとうございました。」

まとめ

思い出してまとめているので、そこそこ会話ができているように見えますが、実際はここまでスムーズにやり取りができたとは思っていません。相手はお年を召した方でしたが、早口、急いでいると言った印象です。人によっては、圧迫と捉える方もいるかもしれません。

冒頭の土地区画整理事業のやり取りはもっとひどく、全く会話が噛み合っていない状況でした。面接官がやれやれと言った雰囲気で答えを教えてくれる場面もありました。それでも受かったのは、面接官の質問に耳を傾け、地雷を踏まない解答を心がけたところだと思います。

逆に言えば、このレベルのやり取りでも受かるということで、皆様にはある程度自信を持って試験に臨んでいただけたらと思います。

ということで、次回は事業承継パートの面接記録をお伝えします！

参考過去ブログ〜事業承継パートをご覧になりたい方はこちら〜

FP1級独学一発合格！　実技試験レポート　part3. 事業承継パート面接記録

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