金利上昇局面、我が家の住宅ローンの返済額が増えた話

どうもこんにちは、TaxOnTheHillです。

2025年に入り、順調に減らしてきた住宅ローンに変化が。2024年の、いわゆる日銀の利上げにより、2025年から我が家の住宅ローン月々の返済額が増加してしまいました。

住宅を購入して10年、住宅ローン控除も終わったタイミングの出来事です。

住宅ローン変動金利はどうやって決まる？

まず、金融機関が設定する「基準金利（＝店頭金利）」があります。これは銀行が公表している標準的な金利で、日本の短期プライムレートに連動していることが多いです。

短期プライムレート：銀行が優良企業に短期間で貸す際の最優遇金利。これは、日銀の政策金利（特に無担保コール翌日物金利）に影響されます。

金融機関は「基準金利」からどれだけ引き下げるか、いわゆる優遇幅を設定します（例：-1.5％とか）。この「引き下げ幅」は、借りる人の信用力（年収、勤務先、借入額など）やキャンペーンなどで変わることもあります。

なお、日本銀行が政策金利（短期金利）を引き上げると、それに連動して短期プライムレートも上昇する傾向があるため、政策金利⤴️→短プラ⤴️→住宅ローン金利⤴️となるわけです。

我が家の住宅ローンの状況

我が家はいわゆる超低金利と言われるちょっと前ぐらい、およそ10年前に変動金利で住宅ローンを契約しました。当時公務員だったのでおそらく優遇の値引きがあり、最初の3年は固定（0.5%くらい）で、そのあとは変動金利に移行しました。その時から10年間一切変わらなかったわけですが、ついに本年2025年１月、0.765%だった金利が0.915%（0.15%増）になりました。短期プライムレートと同じ増加率ですね。勉強していた通りに本当に上がったので感慨深かったものの…。

我が家は元金均等での契約でしたので、毎月の返済額がだんだんと減っていくのを楽しみにしていたのですが、この金利上昇で進んでいたスゴロクが戻された感じでした。

具体的には年間で2万円弱の利息分の負担増となりました。過去バブル崩壊の直前では変動金利でも8％の時があったと聞くと大したことないのですが、どんなに少額でも嫌なものは嫌。そしてそして、2025年１月にも政策金利が引き上げられたのを受け、我が家がローンを組んでいる銀行では2025年3月に短プラを引き上げ、住宅ローンも４月以降さらに+0.25%引き上げられることが予告されています。

あれ、私は返済額変わっていないけど、という方。おそらく元利金等の5年ごとの返済額見直し方式を選択していませんでしょうか。これ、返済額が5年間は定額に固定されるので目に見えて変わらないと思いますが、これは結局元本返済を後ろ倒しにしているだけです。今はいいけど後からボディブローのように効いてくると思われます。。

金利上昇局面、どう動くのが正解？

変動金利で住宅ローンを借りている人は、金利上昇局面ではどう動くのが正解でしょうか。

私としては返済額が増えるからといって、繰り上げ返済はしません。理由は、金利が上がったとて、今の住宅ローン金利はまだまだ低金利と言えるからです。私のように１%程度になったとしても、これは歴史的に見たらまだまだ低金利。比べてお馴染みS&P500の年平均リターンは10％前後あります。手元に100万円があるとしたら繰上げ返済をするよりも、S&P500を購入して運用した方が圧倒的に有利になる可能性が高いと言えます。

私は、ローン能力は資産だと思っています。ある程度の月々の返済能力があるならば、金融資産を取り崩してまで支払うよりも、借りれるものは借りて資産運用を継続した方が長い目で見れば有利になる場合が多いと考えています。

変動金利、固定金利はどっちが有利？

こればかりは分かりません。

私が住宅ローンを組んだ10年前でさえ、これからは金利上昇の時代ですよ、という銀行の担当者がいましたが、数年で金利はさらに下がり、ようやく政策金利が引き上げられたのが10年経ったつい最近。私の場合、元金均等だったのでうまくローンを減らしていけましたが、これからローンを組む人は悩ましいですね。正直、10年前など大した知識はなかったので、運が良かっただけです。

なお2023年の発表では、およそ76％ほどの人が変動金利を選択したそうです。結局金利がどうなるのかは分かりません。変動か固定か、これは自分の性格、リスク許容度を考えて決めざるを得ないということになります。

ちなみに私が今住宅ローンを組むとしたら、金額にもよりますがやはり変動金利を選択すると思います。私は、返済額の変動や総支払額が分からないといった変動金利のデメリットはあまり気にならず、それよりも金利が低い方がお得、と考えるからです。

要は性格の問題ですね。

まとめ

このブログを書いているまさにこのとき、足元では住宅ローンの金利が上がり、トランプ関税で市場はかつてなく不安定になっています。正直なところ、私の金融資産もかなり目減りしてしまい動揺を隠せません…。

これ以上ローン金利が上がるのが怖くて繰り上げ返済するのか、金融資産を売却してしまうのか、あるいはポートフォリオを見直すのか、アセットアロケーションを試みるのか、自分の資産運用のスタンスを見直す良いタイミングかもしれません。

ちなみに私のスタンスは変わりません。

繰り上げ返済はしません、株式投資は継続です。

情報過多な現代、自分の芯を持って行動することが試されています。

ということでこのブログが皆さんのお役に立てたなら幸いです！